Budowa każdego domu zawsze zaczyna się od projektu. Każdy z nas ma mniej lub bardziej określoną wizję swojego wymarzonego domu, którą trzeba będzie skonfrontować z rzeczywistością.

Coraz szerszy wybór projektów typowych wychodzi naprzeciw zróżnicowanym potrzebom klientów. Większość z nas buduje dom tylko raz, dlatego decyzja powinna być gruntownie przemyślana. Dom powinien odpowiadać nie tylko naszym aktualnym potrzebom, ale posłużyć na całe życie. Warto więc porządnie zastanowić się, jakie mamy oczekiwania wobec projektu i czego na przestrzeni lat może wymagać nasza rodzina.

Jedną z najważniejszych decyzji, jaką podejmiemy przymierzając się do budowy domu jest wybór pomiędzy projektem indywidualnym a typowym. Czy powinniśmy zatrudnić architekta, który stworzy dla nas indywidualny projekt, czy lepszym rozwiązaniem będzie zakup projektu gotowego? W pierwszym w przypadku architekt pracuje nad projektem razem z nami - powinniśmy więc mieć jasną koncepcję domu, w którym chcemy zamieszkać. Takie rozwiązanie wiąże się z czasochłonnym procesem przedyskutowywania pomysłów i przekładania naszej wizji na realny projekt, zgodny z normami prawnymi i dostosowany do warunków działki. Zakup projektu gotowego to opcja nie tylko bardziej ekonomiczna, ale i przyspieszająca przygotowania do budowy. Pozwala na dobranie projektu odpowiadającego naszym potrzebom, a przy tym wpadającego w najbardziej wysublimowane gusta estetyczne. Warto poznać drogę, jaką trzeba pokonać decydując się na projekt gotowy, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

WARUNKI ZABUDOWY

Pierwszym krokiem, który powinniśmy wykonać jeszcze przed zdecydowaniem się na konkretny projekt, jest wybór architekta adaptującego i wgląd w warunki działki, na której planujemy wybudować dom. Każda działka podlega warunkom zabudowy lub warunkom tzw. planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, który znajdziemy w urzędzie miasta lub gminy. Coraz częściej urzędy posiadają plany w wersji cyfrowej, warto więc poszukać ich strony internetowej. Znajomość takich zapisów jest bardzo istotna przy wyborze projektu, ponieważ często określa wymagania wobec np. kąta nachylenia dachu budynku, usytuowania względem drogi dojazdowej czy maksymalną wysokość domu.

ARCHITEKT ADAPTUJĄCY

Aby zaadoptować projekt gotowy na naszą działkę musimy zatrudnić architekta adaptującego. To on będzie prawnie rozpoznawany jako projektant naszego domu. Jego rola sprowadza się jednak głównie do załatwienia kwestii formalnych, nie kreatywnych. Ważne, aby wybrać architekta posiadającego uprawnienia budowlane, wpisanego do Izby Architektów. Na bazie projektu typowego opracuje on projekt architektoniczno-budowlany wraz z projektem zagospodarowania działki. Na podstawie takiej dokumentacji będziemy mogli ubiegać się o pozwolenie na budowę. Architekt adaptujący może pomóc nam załatwić potrzebne formalności w tym kierunku. Należy w tym wypadku wydać mu upełnomocnienie do reprezentowania nas w organach administracji. Nie musimy się martwić, że zostaniemy sami z problemami związanymi z realizacją projektu – zawsze możemy zwrócić się do biura projektowego, bezpośrednio do autorów.

ZAKUP PROJEKTU

Dopiero teraz, najlepiej w konsultacji z architektem adaptującym należy wybrać projekt. Powinien on nie tylko spełniać wyobrażenie o wymarzonym domu, ale i wyżej opisane postanowienia względem naszej działki. Warto również skonsultować z osobą adaptującą sytuację potencjalnego projektu względem nasłonecznienia działki – już na tym etapie możemy zadecydować gdzie w domu słońce będzie padało rano, a gdzie wieczorem. Jeśli nie udało nam się jednak znaleźć jeszcze odpowiedniego architekta adaptującego, możemy zwrócić się do autorów upatrzonego projektu gotowego. Po przesłaniu kopii wyrysu działki i warunków zabudowy, architekci z pracowni projektowej podpowiedzą, czy dokonaliśmy dobrego wyboru, czy też powinniśmy rozejrzeć się za czymś innym.

MEDIA

Kiedy posiadamy już działkę, znamy warunki jej zabudowy i wybraliśmy wymarzony projekt możemy wystąpić o doprowadzenie wszystkich potrzebnych nam mediów – takich, jak woda, kanalizacja, energia elektryczna, cieplna, gaz czy telekomunikacja. Warto poprosić o pomoc architekta adaptującego, ale nie ma przeszkód aby załatwić to samodzielnie.

EKSPERTYZA GEOTECHNICZNA I ADAPTACJA FUNDAMENTÓW

Przed przystąpieniem do adaptacji fundamentów na działce, warto przeprowadzić ekspertyzę geotechniczną, czyli skorzystać z usług geodety. Nie jest to sprawa kosztowna, a rzutuje na dobre posadowienie budynku. Geodeta powinien wykonać co najmniej kilka odwiertów, najlepiej w tych miejscach działki, które będą przez budynek najbardziej obciążone. Nie powinniśmy oszczędzać na dobrym zaizolowaniu fundamentów, ponieważ wszelkie naprawy z nimi związane są na późniejszym etapie bardzo problematyczne i kosztowne. Na podstawie raportu geodety architekt adaptujący określa kategorię budynku i warunki jego posadowienia.

Architekt adaptujący odpowiada również za wprowadzenie do projektu gotowego ewentualnych zmian indywidualnych, na życzenie klienta. Jednak im bardziej decydujemy się ingerować w projekt typowy, tym jego adaptacja staje się bardziej czasochłonna i kosztowna. Posiadając wszystkie niezbędne informacje o działce, po naniesieniu wszystkich interesujących nas poprawek do projektu, architekt przystępuje do adaptacji.

SKŁADANIE WNIOSKU O POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Gdy posiadamy już zaadaptowany do naszej działki projekt architektoniczno – budowlany możemy ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wniosek składa się w miejscowym Wydziale Architektury i dopiero jego pozytywne rozpatrzenie oznacza zielone światło do rozpoczęcia budowy. Zgodnie z ustawą o Prawie budowlanym na decyzję będziemy czekać maksymalnie 65 dni. Jednak jeśli sprawnie załatwimy wstępne formalności i wszystkie dokumenty złożymy w terminie, powinniśmy otrzymać ją znacznie szybciej. Do zgody na budowę inwestycji opartej na adaptacji projektu gotowego wymagane są następujące dokumenty:

  1. 1. Cztery egzemplarze dokumentacji projektu gotowego.
    2. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
    3. Dokumentacje warunków technicznych przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego.
    4. Aktualna mapa geodezyjna, przeznaczona do celów projektowych.
    5. Dodatkowe dokumenty wynikające z warunków działki, jak np. uzgodnienia melioracyjne, decyzja o wyłączeniu z produkcji leśnej lub rolnej, lub o wykonaniu zjazdu na działkę.
    6. Zgodę pracowni projektowej na wykorzystanie projektu gotowego i wprowadzanie do niego ewentualnych zmian (dołączana jest zwyczajowo do każdego projektu typowego przez pracownie autorskie).

Gdy nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie w świetle prawa stajemy się Inwestorami. Czas zacząć planować budowę i wypełniać dziennik budowy, który trzeba zarejestrować. W Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB) składamy zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych i po siedmiu dniach możemy przystąpić do pracy. Taka procedura jest niezbędna, aby nasze działania nie zostały uznane za samowolę budowlaną. Teraz możemy zatrudnić kierownika budowy i zacząć rozglądać się za potrzebnymi materiałami budowlanymi. Warto wiedzieć, że w trakcie budowy nadal wolno dokonywać modyfikacji projektu, ale z pewnymi zastrzeżeniami. Na tym etapie prawo rozróżnia zmiany na istotne – jak ingerencja w wymiary budynku, jego kubaturę, konstrukcję nośną czy ilość kondygnacji – oraz nieistotne, jak zmiany dotyczące ścian działowych, okien, drzwi, stropu.