Co powinniśmy wiedzieć przymierzając się do budowy domu?

   Rozglądanie się za projektem wymarzonego domu to zazwyczaj przyjemny, napawający optymizmem proces. Jednak poza snuciem marzeń o wygodniejszym lokum podczas wertowania katalogów z projektami mogą pojawić się również wątpliwości. Co jeśli sobie nie poradzimy i budowa na którymś etapie nas przerośnie? Czy jesteśmy odpowiednio przygotowani do podjęcia tak dużego wyzwania? Rozterki związane z finansami mogą wydać się błahostką w porównaniu z problemami natury prawnej. Zatrudnieni przez nas specjaliści powinni oczywiście być zaznajomieni z obowiązującymi przepisami. Niestety, prawo budowlane w Polsce zmienia się bardzo często, co nie ułatwia poruszania się po i tak licznych, spisanych zawiłym językiem ustawach.

   W dobie wysokiej specjalizacji i dostępu usług z różnych dziedzin, brak wiedzy czy doświadczenia z zakresu budownictwa nie stanowi przeszkody w rozpoczęciu własnej budowy. Niemniej może być źródłem dużego stresu. Znajomość istotnych nowelizacji prawa budowlanego może przygotować nas na ewentualne niespodzianki, jakie często niesie ze sobą ten proces.

Wprowadzenie nowego planu miejscowego wobec wcześniej zakupionej działki

   W przypadku, gdy działkę kupiono przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który działa na szkodę inwestora, można domagać się od gminy odszkodowania. Niestety postanowienia MPZP mają istotny wpływ na wartość nieruchomości i mogą ograniczać korzystanie z niej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. W takiej sytuacji inwestorowi przysługuje możliwość skargi - w tym celu należy zgłosić się do sądu administracyjnego. Wtedy sąd sprawdza czy postanowienia planu miejscowego są zgodne z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i czy w wyniku działań gminy inwestor nie poniósł szkody. Trzeba jednak wiedzieć, że gmina jako organ odpowiedzialny za ład przestrzenny może w różnych przypadkach ingerować w nasze prawo własności. Dzieje się tak, jeśli na przykład trasa nowo zaprojektowanej obwodnicy ma przebiegać przez nasza działkę lub postanowienia MPZP obejmują jej teren nowymi formami ochrony przyrody. Sąd administracyjny może odrzucić nasze roszczenia, przyznać nam odszkodowanie lub unieważnić MPZP. W skrajnych przypadkach można żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Ostatnia nowelizacja przepisów dotyczących MPZP zmienia długość okresu, w którym możemy złożyć pozew z 3 na aż 10 lat.

Istotne i nieistotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu

   Z pierwszym dniem 2017 roku wprowadzono zmianę w przepisach traktujących o możliwości odstępstwa od zatwierdzonego projektu. Ponadto w sierpniu 2018 aktualizowano dopiero co ustanowione przepisy, co również zostało uwzględnione w poniższym zestawieniu. Jest to szczególnie ważne dla inwestorów, którzy będą decydować się na zakup projektów gotowych, w których dosyć powszechne jest wprowadzanie zmian na etapie budowy. Ustawa rozróżnia zmiany nieistotne oraz istotne. W przypadku tych drugich wymagana jest zgoda na zmianę pozwolenia na budowę.

Istotne odstępstwa to zmiany:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu – z wyjątkiem urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury;
  2. głównych parametrów budynku, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, szerokość, liczba kondygnacji;
  3. polegające na dostosowaniu obiektu budowlanego do potrzeb osób niepełnosprawnych i starszych, przy czym standardy te określa art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku w dniu 13.12.2006;
  4. sposobu zamierzonego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
  5. aktów prawa miejscowego, jak nowe ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego czy warunki zabudowy;
  6. takie, które wymagają nowej opinii lub pozwoleń do uzyskania pozwolenia na budowę.

   Architekt adaptujący powinien pomóc nam w ocenie, do której kategorii kwalifikują się zmiany, jakie planujemy wprowadzić do zatwierdzonego projektu. W przypadku błędnej oceny inwestor może ponieść konsekwencje w związku z uznaniem niezatwierdzonych zmian za samowolę budowlaną. Dobrze wiedzieć, że zmiany nieistotne nadal muszą być wprowadzone do projektu w formie rysunków z odpowiednim komentarzem. Nie wymagają jednak dodatkowych pozwoleń. Do takich zmian należą między innymi modyfikacje materiałów budowlanych, zmiany przebiegu różnych instalacji, przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń, liczby okien i drzwi, elewacji domu. Wprowadzanie innego kąta nachylenia dachu, nowej wysokości kalenicy czy układu połaci dachowych uznawane jest za nieistotne zmiany, pod warunkiem, że są one zgodne z ustaleniami planu miejscowego lub warunków zabudowy. Nie mogą również wpłynąć na zmianę kubatury budynku.

Spory budowlane

   Planując budowę domu i zatrudnianie ekipy budowlanej warto zapoznać się wcześniej z nowelizacją ustawy dotyczącej sporów budowlanych. Kwestie sporne między nami a zatrudnionymi przez nas robotnikami czy kierownikiem budowy nie muszą, ale mogą się pojawić. Nie przewidując czarnych scenariuszy, lepiej zawczasu dobrze prowadzić dokumentację ustaleń między obiema stronami. Aktualizacja przepisów mówi bowiem o tym, że najważniejszym dowodem w wypadku dochodzenia roszczeń będą pisemne dokumenty, a nie zeznania świadków. Ma to przyspieszyć cały proces, ale może okazać się kłopotliwe w związku ze zwyczajowym załatwianiem spraw budowlanych przez telefon, na dane słowo. Jeśli poświecimy czas na sporządzenie pisemnej umowy dotyczącej wynagrodzenia i wszystkich istotnych spraw, będziemy nie tylko chronieni w razie ewentualnych problemów, ale zyskamy dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i po prostu odejmiemy sobie niepotrzebnych stresów.

Oddanie budynku do użytku

   Ostatnim etapem kończącym proces budowy domu jest oddanie budynku do użytku. Najpierw jednak inwestor musi spełnić wymagania, jakie nałożone zostały na niego w momencie uzyskania pozwolenia na budowę. Może się zdarzyć, że zostało wtedy zaznaczone, że przed zakończeniem budowy trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego. W takim wypadku o zakończonej budowie należy powiadomić Państwową Inspekcję Sanitarną, Inspekcję Pracy i Straż Pożarną. Organy te mają 14 dni od zawiadomienia na wyrażenie sprzeciwu. Brak odzewu z ich strony w tym czasie równoznaczny jest z wyrażeniem zgody. Następnie trzeba zgromadzić niżej wymienione dokumenty:

  1. Dziennik budowy.
  2. Poświadczenie kierownika budowy o:
    • wykonaniu obiektu budowlanego w zgodności z projektem, warunkami pozwolenia na budowę oraz wszystkimi obowiązującymi przepisami;
    • uporządkowaniu terenu budowy i innych obiektów przylegających, jeśli z nich korzystaliśmy, jak ulica, sąsiednia działka czy nieruchomość.
  3. Dokumentacja geodezyjna i oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenu wokół budynku.
  4. Potwierdzenie odbioru doprowadzonych przyłączy.
  5. Świadectwo energetycznej charakterystyki budynku.

   Zebranie wszystkich dokumentów nie powinno być problematyczne, szczególnie jeśli będziemy sprawnie współpracować z kierownikiem budowy, który musi wypełnić znaczną ich część. Warto na bieżąco w trakcie budowy zbierać wszystkie zaświadczenia i protokoły odbioru w jednym miejscu. Po złożeniu dokumentów w miejscowym Inspektoriacie Nadzoru Budowlanego czas oczekiwania na ewentualne zastrzeżenia wynosi maksymalnie 21 dni. Jeśli takie się nie pojawią i upłynie podany okres, dom jest gotowy do użytku.